Die Bauabnahme für Architekten, Projektleiter und Generalunternehmer

Bauabnahme für Architekten, Bauingenieure und Generalunternehmer

Die Bauabnahme ist nach dem Vertragsschluss der wohl wichtigste Schritt eines Bauvorhabens. Zu diesem Zeitpunkt werden viele der rechtlichen Pflichten vom Auftragnehmer auf den Auftraggeber übertragen. Fehler im Abnahmeprozess können in Rechtsstreiten resultieren und sowohl Auftraggeber wie auch Auftragnehmer viel Zeit und Geld kosten. Demnach ist es für alle Beteiligten wichtig, sich mit den Einzelheiten der Abnahme vertraut zu machen. Im Folgenden wird der Abnahmeprozess für ein Bauprojekt genau durchleuchtet. Außerdem gehen wir auf die Besonderheiten der Abnahme für Architekten, Projektleiter und Generalunternehmer ein.

Die Bauabnahme: Definition und Verpflichtungen

In der Bauabnahme prüft der Auftraggeber die Abnahmereife einer vergebenen Werkleistung. Hat der Auftragnehmer die vereinbarte Leistung im Wesentlichen vollständig und mangelfrei erbracht, so ist der Auftraggeber dazu verpflichtet, sie abzunehmen und die damit verbunden rechtlichen Folgen anzunehmen.

Weist die Leistung des Auftragnehmers jedoch wesentliche Mängel auf oder ist unvollständig, darf der Auftraggeber die Abnahme verweigern. Gründe zur Verweigerung der Abnahme sind zum Beispiel:

  • Die Leistung entspricht nicht den vertraglich vereinbarten Beschaffenheitsvorgaben
  • Die Gebrauchstauglichkeit ist eingeschränkt
  • Es liegen deutliche, von der Sollbeschaffenheit abweichende, optische Mängel vor, die im Erscheinungsbild auffällig sind (z.B. Mängel in der Frontfassade eines Hauses)
  • Das Werk weicht von den allgemein anerkannten Regeln der Technik ab, sofern dies nicht ausdrücklich vereinbart ist
  • Eine Vielzahl kleiner optischer oder technischer Mängel wurden festgestellt

Falls die Abnahme vom Auftraggeber verweigert wurde, muss der Auftragnehmer erst alle angegebenen Mängel beheben, bevor er die Abnahme erneut verlangen darf.

Rechtswirkung der Abnahme:

Wird eine Leistung vom Auftraggeber abgenommen, so hat dies wesentliche rechtliche Folgen:

  1. Die Beweislast kehrt sich um: Vor der Abnahme ist es die Pflicht des Auftragnehmers, dem Auftraggeber auf Verlangen nachzuweisen, dass die von ihm erbrachte Bauleistung mangelfrei ist. Nach der Abnahme muss der Auftraggeber dem Auftragnehmer nachweisen, dass Mängel aufgrund seiner fehlerhaften Bauausführung aufgetreten sind.
  2. Die Verjährungsfrist beginnt: Bei einem Bauvertrag nach dem Bürgerlichen Gesetzbuch (BGB) ist eine regelmäßige Verjährungsfrist von 5 Jahren vorgesehen. Die Vergabe- und Vertragsordnung für Bauleistungen (VOB) sieht hier nur 4 Jahre vor (Stand: September 2018).
  3. Die Gefahr der Leistung wird übertragen: Bis zur Abnahme trägt der Auftragnehmer das Risiko der Zerstörung oder Verschlechterung seiner Werkleistung (z.B. durch Diebstahl oder Beschädigung). Die Abnahme überträgt dieses Risiko auf den Auftraggeber.
  4. Der Werklohn wird fällig.

Die Besichtigung der Werkleistung:

Es gibt drei grundlegende Abnahmearten. Die Erste ist die reguläre Besichtigung der Werkleistung. Hierbei wird eine Abnahmebegehung mit allen Beteiligten durchgeführt. Wichtig ist, dass eine Abnahme nur vom Auftraggeber oder seinem Bevollmächtigten durchgeführt werden darf. Beispielsweise ist der Standard-Architektenvertrag noch nicht ausreichend, um eine Bauabnahme für den Bauherrn durchzuführen.

Während der Abnahmebegehung muss ein Protokoll geführt werden, in dem die festgestellten Mängel aufgezeichnet werden. Ein Protokoll sollte mindestens die folgenden Elemente enthalten:

  • Tag der Begehung
  • Teilnehmer der Begehung
  • Festgestellte Mängel
    • Ist der festgestellte Mangel wesentlich oder unwesentlich?
    • Hat der Auftragnehmer diesen Mangel erkannt?
  • Fristsetzung für die Mängelbeseitigung und noch ausstehende Restarbeiten
  • Die Verjährungsdauer
  • Vorbehalte aufgrund von bekannten Mängeln oder Vertragsstrafen
  • Die Unterschrift des Auftraggebers

Bei der Abnahme müssen alle erkannten Mängel sorgfältig gerügt und dokumentiert werden. Wird das Protokoll schludrig geführt, so kann der Auftraggeber viele seiner vertraglichen Rechte verlieren. Nacherfüllung, Ersatzvornahme, Minderung und Rücktritt sind nicht mehr möglich, sofern ein erkannter Mangel nicht gerügt wurde. Lediglich Schadensersatz bleibt dem Auftraggeber erhalten. Somit ist hier oberste Vorsicht geboten.

Falls der Auftragnehmer Mängel nicht in der vereinbarten Frist beseitigt, darf der Auftraggeber eine Ersatzvornahme einleiten. Eine Ersatzvornahme ist die Vornahme einer geschuldeten Leistung anstelle des Auftragnehmers auf dessen Kosten. Diese muss nicht vom Auftraggeber selbst durchgeführt werden, sondern kann auch an Dritte vergeben werden. Bei einem VOB-Bauvertrag muss jedoch vorher der Auftraggeber eine  Kündigungsandrohung an den Auftragnehmer senden.

Die stillschweigende Abnahme

Eine stillschweigende Abnahme unterscheidet sich von der zuvor genannten Abnahmeart, da hier keine Begehung stattfindet oder ein Abnahmeschriftstück zur ausgeführten Leistung ausgefüllt wird. Vielmehr verursacht der Auftraggeber die Abnahme durch ein bewusstes Handeln. Ein Beispiel wäre die vollständige und anstandslose Zahlung der Schlussrechnung. Dadurch bringt der Auftraggeber zum Ausdruck, dass er die Leistung als vertragsgerecht erachtet.

Die fiktive Abnahme:

Die dritte Abnahmeart ist die fiktive Abnahme. Hierbei werden die Rechtsfolgen einer Abnahme eingeleitet obwohl der Auftraggeber sich dessen womöglich gar nicht bewusst ist. Dies geschieht vor allem dann, wenn der Auftragnehmer dem Auftraggeber die Fertigstellung der Leistung schriftlich mitgeteilt hat und dieser innerhalb von 12 Werktagen keine formelle Abnahme forderte. Ein zweiter Fall, in dem eine fiktive Abnahme stattfindet, ist, wenn der Auftraggeber die Leistung oder einen Teil der Leistung des Arbeitnehmers seit 6 Werktagen in Benutzung genommen hat.

Eine fiktive Abnahme kommt jedoch nicht infrage, wenn der Auftraggeber eine Abnahmeverweigerung klargestellt hat!

Die Teilabnahme:

Zusätzlich zu den drei Grundarten der Abnahme, gibt es noch zwei Spezialfälle, die nennenswert sind: Die Teilabnahme und die Zustandsfeststellung. Eine Teilabnahme ist eine regulär rechtsgeschäftliche Abnahme eines in sich geschlossenen Teils der Gesamtleistung. Hat ein Auftraggeber beispielsweise Lose für Trockenbau, Putz und Maler beauftragt, sind alle drei Lose in sich abgeschlossen und können gewerkeweise abgenommen werden.

Bei VOB-Bauverträgen besteht der Anspruch auf Teilabnahmen. Dies ist für viele Auftragnehmer vor allem dann sinnvoll, wenn die Bauzeit wesentlich länger als die eigene Leistungsdauer ist. Bei Verträgen nach dem BGB besteht dieser Anspruch nicht, es sei denn, dies ist vertraglich vereinbart.

Die Zustandsfeststellung:

Die Zustandsfeststellung, welche man früher auch als „technische Abnahme“ kannte, beinhaltet die Besichtigung von Zwischenständen einer Leistung, die nach ihrer endgültigen Fertigstellung nicht mehr zerstörungsfrei eingesehen werden kann. In der Regel besichtigen der Architekt oder Bauleiter eines Vorhabens mit dem Auftragnehmer dessen Teilleistung und protokollieren auftretende Mängel (meist mit Fotos).  Oft wird der Begriff „technische Abnahme“ jedoch von Auftragnehmern missverstanden, da die Zustandsfeststellung keine tatsächliche Abnahme ist. Diese erfolgt erst bei der Fertigstellung der gesamten vereinbarten Leistung.

Die Rechtswirkung der Zustandsfeststellung ist derzeit umstritten. Mancher argumentiert, dass die Besichtigung und Freigabe der Teilleistung, die Beweislast für vorliegende Mängel an den Auftraggeber überträgt. Nach der Auffassung anderer wird diese jedoch erst nach der tatsächlichen Abnahme übertragen.

Beachtenswert für Architekten:

Durch den Architektenvertrag ergibt sich noch keine Bemächtigung zur Bauabnahme. Dies ist auch nicht zu empfehlen, da am Tag der Abnahmebegehung ansonsten ein Augenpaar weniger vorhanden ist. Außerdem ist der Input des Auftraggebers bei einer Begehung nicht zu unterschätzen.

Nichtsdestotrotz spielt der Architekt bei der Abnahme eine entscheidende Rolle. Meistens ist es die Aufgabe des Architekten zur Abnahmebegehung sowohl Auftraggeber, Auftragnehmer wie auch ggf. Fachleute einzuladen und das Mängelprotokoll zu führen. Zudem ist es die Pflicht des Architekten dem Auftraggeber eine Empfehlung zum weiteren Vorgehen (Abnahmeempfehlung oder Empfehlung zur Fristsetzung für die Mängelbeseitigung) auszusprechen.

Beachtenswert für Projektleiter und Generalunternehmer:

Bei einem Bauprojekt, welches in Zusammenarbeit mit einem Generalunternehmer durchgeführt wird, werden vom Bauherrn alle Bauaktivitäten an ein Unternehmen vergeben. Somit hat ein Bauherr hier nur eine Abnahme, die er selbst durchführen muss. Der Generalunternehmer kann jedoch selbst Teilaufgaben an Subunternehmen abgeben. Für die vergebenen Teilleistungen müssen von Generalunternehmer weitere Abnahmen durchgeführt werden.

Der Prozess jeder Abnahme, egal ob für die Leistungen der Subunternehmen oder das gesamte Bauvorhaben, ist gleich. Beachten Sie jedoch, dass sobald der Bauherr eine Leistung abnimmt, er alle darin enthaltenen Teilleistungen, die Subunternehmen durchgeführt haben, auch abnimmt . Die Abnahme und die damit verbundene Fälligkeit des Werklohns gilt unabhängig davon, ob der Generalunternehmer selbst noch Mängel an der Leistung des Subunternehmers beanstandet. Ausschlaggebend ist einzig und allein, dass der Bauherr die Gesamtleistung abgenommen hat.

Subunternehmen haben rechtlich einen Anspruch auf Auskunft bezüglich des Abnahmestatus der Gesamtleistung. Demnach ist es zu empfehlen, die Kommunikation mit Subunternehmen transparent und fair zu gestallten. Somit vermeidet man einen möglichen Rechtsstreit und hält gute Arbeitsbeziehungen aufrecht.

Fazit:

Die Bauabnahme ist eine der wichtigsten Prozesse an jeder Baustelle und von großer vertragsrechtlicher Bedeutung. Demnach ist es wichtig sich als Architekt, Projektleiter oder Generalunternehmer gut mit den Einzelheiten der Abnahme auszukernen und sein Wissen gelegentlich aufzufrischen. Nur so kann eine effiziente Zusammenarbeit an einem Bauvorhaben gewehrleistet und Rechtsstreitigkeiten vermieden werden.

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Quellen:

https://dabonline.de/2016/09/01/korrekt-abnehmen-recht-abnahme-begehung-baustelle-haftung-vob/